Next Generation

Línies d’ajuda extraordinàries per rehabilitar habitatges amb una antiguitat superior a 20 anys per aplicar sostenibilitat, eficiència energètica i confort saludable.

La Unió Europea, vol que l’any 2050, Europa sigui una zona neutra d’emissions de gasos d’efecte hivernacle. Si es vol aconseguir aquesta fita, cal actuar sobre el parc d’edificis envellits.

Sabies que els habitatges són els responsables del 40% de les emissions de CO2? I aquest percentatge només correspon al que Europa emet a l’atmosfera.

Aprofitant els fons de recuperació de la Covid19, s’estan tramitant els fons Next Generation, els quals pretenen reactivar el sector de la rehabilitació. 

La correlació és directa, un edifici rehabilitat consumeix menys energia, i si es consumeix menys energia, s’emet menys CO2 a l’atmosfera, així de senzill. No tenim un planeta B i hem de cuidar el que tenim si volem deixar un millor futur mediambiental a les properes generacions.

Per aquest motiu, ben aviat s’aprovaran els Fons Next Generation, els quals inclouen unes línies d’ajuda extraordinàries per rehabilitar barris i edificis d’habitatges, tant plurifamiliars com unifamiliars. Aquests hauran de tenir una antiguitat superior a uns 20 anys i sempre aplicant criteris de: sostenibilitat, eficiència energètica i confort saludable.

 

En aquest article, us vull transmetre consells que us serviran de guia per posar en marxa la rehabilitació del vostre habitatge o edifici i que caldria posar en pràctica per no emportar-vos un ensurt.

Però, abans dels consells, què entenem com rehabilitació sostenible?

Una rehabilitació sostenible vol dir donar una segona vida als elements constructius que siguin reutilitzables. Quan ens referim a energèticament eficient, vol dir que el nostre habitatge consumeixi sols l’energia verda que sigui necessària i saludable. És a dir, que gaudim d’unes condicions interiors de temperatura, humitat i ventilació que generin un confort saludable.

Si sou dels que voleu actuar rehabilitant el vostre habitatge, us indico unes pautes que podeu seguir i quines precaucions cal tenir presents per què el procés de rehabilitació no es converteixi en una de les nostres pitjors experiències vitals.

En aquesta publicació, us parlaré de la fase d’estudis previs i més endavant, parlarem de la fase de projecte i llicències, la fase d’execució d’obres i la fase de finalització i posada en servei.

Fase d’estudis previs.

Abans de cap altra cosa, haurem de donar resposta a les següents preguntes:

  • L’edifici pot acollir el programa que necessito adaptat a les meves necessitats i hàbits?
  • El meu projecte pot complir amb tota la normativa aplicable?
  • Quin cost total aproximat tindrà la rehabilitació?
  • Tinc els recursos econòmics suficients per a poder fer front a la rehabilitació?
  • Podré finançar-me via crèdits hipotecaris o fórmules similars?

Per donar resposta a les preguntes anteriors, us deixo un llistat dels passos a seguir. A més incorporo una sèrie de reflexions adquirides al llarg de la meva experiència professional.

1. Estudi del programa de necessitats de l'usuari.

Cal tenir clars els hàbits i pautes que segueixes durant el teu dia a dia en el teu habitatge. Això sols s’aconsegueix amb un diàleg sense filtres entre tu, com a usuari, i el tècnic.

Cada família o usuari és un món. Cal tenir present que l’habitatge s’ha d’adaptar a l’usuari i no al revés.

Tenir clares situacions de l’habitatge com: si és necessari un garatge i per quants cotxes. Si volem la cuina i el menjador junt o separat. Si l’habitatge el posem en una sola planta o en dues (tipus dúplex).

Quants dormitoris es necessiten i si cal un dormitori amb vestidor i bany incorporat. Si volem dutxa o banyera, rebost…

Segur que hi haurà moltes preguntes a contestar i per això és essencial tenir-les clares i comentar-les. Tot això ens portarà a realitzar un avantprojecte que reflecteixi totes les necessitats de cadascuna de les persones que hi viuen en l’habitatge.

2. Realitzar un estudi preliminar de les característiques constructives de l'edifici i de les seves patologies.

I un cop definit el programa de necessitats de l’usuari, fer una anàlisi inicial per determinar si l’edifici, o el nostre habitatge a rehabilitar, pot encabir tot el programa definit per l’usuari.

També s’ha de valorar si aquest es complirà amb tota la normativa vigent.

Si els punts anteriors són favorables, elaborarem una anàlisi preliminar detallada dels elements constructius del nostre edifici. En aquest, estudiarem:

  • Tipus de terreny i fonamentació.
  • Característiques dels sostres i escales de comunicació.
  • Cobertes i terrats plans.
  • Tipus dels murs de façanes i revestiments exteriors.
  • Tipus de paviments i revestiments interiors.
  • Tipus d’aïllaments i d’impermeabilitzacions.
  • Dimensions i tipus de fusteries exteriors, vidrieries, persianes…
  • Tipus de fusteria interior i característiques de la cuina.
  • Característiques de la distribució interior.
  • Instal·lacions d’electricitat, aigua potable, sanejament…

També caldrà determinar l’estat de conservació d’aquests elements constructius i quines patologies presenta l’edifici:

  • La coberta o els terrats tenen filtracions?
  • Els sostres tenen deformacions?
  • Els paviments presenten fissures?
  • L’aïllament és l’adequat i suficient?
  • Tenim vidre, càmera i una fusteria exterior estanca?

Són moltes les qüestions a estudiar i tenir presents.

Per últim, cal fer una relació de quins elements constructius caldrà rehabilitar i quins caldrà substituir. S’haurà de tenir molt present quines tècniques constructives o quins sistemes caldrà utilitzar.

3. Estudi preliminar de costos de projectes, llicències i d'obra.

Quan tinguem definit el que hem de rehabilitar i com ho hem de fer, serà el moment de realitzar un estudi detallat de tots els costos que tindrem durant tot el procés de rehabilitació.

Sense la voluntat de fer una relació exhaustiva, us exposo les despeses més importants a les quals, amb tota seguretat, s’haurà de fer front:

  • Si l’edifici a rehabilitar no el tenim en propietat, haurem d’afrontar el cost de compra de l’edifici i les despeses notarials i d’impostos que porta associada l’actuació.
  • En cas de ser necessàries, estudis i proves de diagnosis de l’estat actual de l’edifici.
  • Projectes tècnics, direccions d’obra i d’execució material. Estudis de residus, de seguretat i coordinadors de seguretat. Resumint, tota la documentació tècnica que definirà els treballs a realitzar i els tècnics que s’encarregaran de la seva correcta execució.
  • Llicències d’obra municipals, així com informes d’administracions afectades per l’actuació (carreteres, zones hídriques…) i empreses de serveis públics.
    Generalment, aquests tràmits porten implícita la liquidació d’impostos i taxes.
  • Cost de l’obra, el qual valora els treballs definits en els corresponents projecte esmentat anteriorment.
  • En cas necessari, costos de connexió a les xarxes de subministrament de serveis (electricitat, aigua, gas…)
  • Despeses de regularització de les dades cadastrals i costos notarials de regularització d’escriptures i registres de la propietat.

Evidentment, en aquesta fase no podem determinar el preu exacte, però sí que cal realitzar un esforç per determinar un cost total de l’actuació força exacte. Sobre aquesta dada, caldrà prendre decisions sobre la viabilitat de l’actuació.


Quina seria la relació de despeses més important que hauria de tenir en compte?

És el cost de l’obra. Per poder-lo pressupostar, cal demanar informació a diferents empreses constructores habituades a realitzar rehabilitacions.

Aquestes, haurien de poder determinar el cost aproximat de les feines a realitzar i fixar una relació de treballs que ha de marcar el tècnic que realitza l’estudi previ de l’actuació.

Calcular i detallar el cost d’obra sense tenir un projecte detallat, no és tasca fàcil. No obstant això, cal fugir de costos aproximats o estimacions poc reals. Si ho féssim així, podria generar-nos una errada en els càlculs i, per tant, generar problemes econòmics que siguin difícils de reconduir.

4. Finançament i gestió de tresoreria.

Quan tinguem el cost total de l’obra, seria el moment d’estudiar com podem finançar l’actuació.

Les línies de finançament i els seus imports variaran en cada cas, però generalment són les següents:

  • Fons propis (estalvis, ajudes de tercers…).
  • Subvencions o ajudes de les Administracions, com per exemple els programes d’ajuda a la rehabilitació dels fons Next Generation o els fons FREE 5000.
  • Crèdits hipotecaris. Aquesta línia de finançament va molt condicionada per les entitats financeres i cada entitat té els seus propis criteris de concessió, els quals va molt lligada a les condicions de solvència financera dels mateixos sol·licitants.
  • I altres formes de finançament, com per exemple els microcrèdits, però no són molt habituals dins el sector de la construcció.

La gestió de la tresoreria, és un tema que també cal tenir present. Habitualment en fases de subcontractes (instal·lacions, fusteries…) en demanen entregues de capital per la compra de materials i per feines que encara no s’han realitzat. Aquest avançament de capital, a vegades, pot distorsionar la gestió econòmica de l’obra.

Conclusió de la Fase d'estudis previs.

La conclusió a la qual hem d’arribar en aquesta fase és senzilla però complicada. La nostra obra o projecte supleix les nostres necessitats? Podem pagar el seu cost?

En cas necessari, obtindrem finançament? D’aquí rau la importància de realitzar un bon estudi previ de l’actuació, no podem equivocar-nos.

Us imagineu que passaria si fem una estimació de costos totals de l’obra de, per exemple, 250.000 € i el cost real de l’actuació ascendeix a un total de 300.000 €. D’on trèiem els 50.000 € que ens faltem? Com paguem als industrials?

Aquesta fase no és senzilla. Existeixen molts factors que la condicionen i dependrà de cada persona com ho afronta, i és en aquest moment quan cal fer totes les reflexions que siguin necessàries.

Cal tenir present que la inversió que realitzem en el nostre habitatge és l’actuació econòmica més forta que farem a la nostra vida i com sempre dic, ens podem equivocar en escollir un restaurant per anat a sopar una nit, però no ens podem equivocar en la inversió més important que realitzarem al llarg de la nostra vida.

Abrir chat
1
Et podem ajudar?
Hola!
Et podem ajudar amb alguna qüestió que tinguis?
Ves al contingut